Mieter haben keinen Anspruch auf energetische Modernisierung

Passend zum Artikel über Informationen für Mieter zum Thema Sanierung, habe ich ein Interview der Redaktion von heizungsfinder.de mit Lukas Siebenkotten, Direktor des Deutschen Mieterbundes e.V. erhalten. Einen Auszug davon im folgenden Text, der Rest kann im Heizungsfinder-Blog gelesen werden.

Hallo Herr Siebenkotten, vielen Dank, dass sie sich die Zeit nehmen, mit uns ein Interview zu führen. Herr Siebenkotten, Deutschland erlebt gerade eisige Minustemperaturen. Gerade jetzt merkt man als Mieter am eigenen Leib, was es heißt, wenn das Haus schlecht gedämmt ist, die Heizung nicht richtig funktioniert oder die Heizwärme nicht richtig in den Räumen verteilt wird.

Welche Möglichkeiten habe ich als Mieter denn grundsätzlich, meinen Vermieter zu energetischen Verbesserungen am Haus zu bewegen. Welche Vorgehensweise würden Sie empfehlen?

Siebenkotten: Rechtlich hat der Mieter keine Möglichkeit, den Vermieter zu energetischen Modernisierungen zu bewegen. Es ist allein Sache des Vermieters, ob, wann und in welchem Umfang modernisiert wird. Selbst wenn der Mieter vorschlägt, auf eigene Kosten eine energetische Modernisierung vorzunehmen und hierzu auch die Handwerker beauftragen will, die sonst in der Vermieterimmobilie tätig sind, muss der Vermieter nicht zustimmen. Das hat der Bundesgerichtshof vor wenigen Wochen entschieden (BGH VIII ZR 10/11). Von daher bleiben dem Mieter nur freundliche Worte und überzeugende Argumente, wenn er den Vermieter zu Investitionen überreden will.

Wenn sich der Vermieter daraufhin entschließen sollte, zum Beispiel die Fassade zu dämmen oder Energiesparfenster einzubauen, dann sind diese Maßnahmen ja häufig mit wohnlichen Einschränkungen verbunden: Baugerüste verdunkeln die Zimmer, Baulärm und Baustaub liegen für mehrere Wochen in der Luft.

Muss man diese Einschränkungen im Sinne des Umwelt- und Klimaschutzes hinnehmen oder bleibt nur der Gang zum Rechtsanwalt? Wie sehe für Sie der ideale Ablauf aus, um eine energetische Sanierung zwischen Mieter und Vermieter so reibungslos wie möglich zu gestalten?

Siebenkotten: Nach geltendem Recht muss der Mieter 100 Prozent Miete zahlen, wenn die Wohnung zu 100 Prozent in Ordnung ist. Wird – aus welchen Gründen auch immer – das Haus eingerüstet, werden die Fenster mit Planen verhängt, kommt es zu erheblichen Lärm- und Schmutzbeeinträchtigungen, kann der Mieter natürlich die Miete mindern, die Wohnung ist nicht zu 100 Prozent in Ordnung. Dieses Minderungsrecht gibt es überall im Zivilrecht, im Kaufrecht, im Reiserecht oder bei sogenannten Werkverträgen. Bei energetischen Modernisierungen will der Gesetzgeber dieses Minderungsrecht jetzt für Mieter für den Zeitraum von drei Monaten abschaffen. Wir halten das für falsch.

Unabhängig davon können Mieter und Vermieter natürlich eine Absprache treffen, wonach beispielsweise der Mieter Störungen während der Bauzeit akzeptiert und der Vermieter dies bei der Modernisierungsmieterhöhung später berücksichtigt. Hier sollten sich Mieter auf jeden Fall von ihrem örtlichen Mieterverein beraten lassen.

Reicht der Energieausweis aus, um als Mieter sicher zu gehen, dass man nicht in eine energetische Bruchbude zieht? Welches Vorgehen bietet sich an, wenn der Energieausweis nicht vorgelegt werden kann. Hat der Vermieter eventuell weitere Informationspflichten auf die man sich als Mieter später berufen kann?

Siebenkotten: Der Vermieter muss Mietinteressenten den Energieausweis vorlegen. Allerdings hat der Energieausweis einen Geburtsfehler. Es gibt den verbrauchsorientierten Energieausweis, der letztlich nur Informationen über die Energieverbräuche der aktuell dort wohnenden Mieter wiedergibt, und es gibt den bedarfsorientierten Energieausweis, der den tatsächlichen Energiebedarf der Immobilien objektiv festhält. Da der Verbrauchsausweis aber deutlich preiswerter als der Bedarfsausweis ist, wird der von Vermietern vorrangig verwendet. Die Vergleichbarkeit einzelner Immobilien wird hierdurch erschwert. Mieter sollten deshalb beim Vertragsabschluss nach der Heizungsart, ggf. dem Baujahr der Heizung und evtl. bereits durchgeführten Modernisierungen fragen. Sie können sich von ihrem Vormieter die Heizkostenabrechnung zeigen lassen oder den Vermieter bitten, ihnen entsprechende Informationen zu geben.

Ein BGH-Urteil hat Anfang Februar die mediale Aufmerksamkeit auf sich gezogen: Heizkostenabrechnungen nach dem Abflussprinzip sind nicht zulässig, sondern müssen verbrauchsabhängig erfasst werden.

Was raten Sie Mietern, damit bereits die nächste Heizkostenabrechnung nach diesem Prinzip berechnet wird? Müssen jetzt neue Messgeräte eingebaut werden, die dann wiederum die Messkosten verteuern? Ist das BGH-Urteil jetzt der Weisheit letzter Schluss oder gibt es weitere Verbesserungsmöglichkeiten bei der Heizkostenabrechnung?

Siebenkotten: Das neue Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 156/11) ist häufig falsch dargestellt oder interpretiert worden. Der Bundesgerichtshof hat lediglich festgestellt, dass Heizkostenabrechnungen nach dem Abflussprinzip unzulässig sind. Rechnet der Vermieter trotzdem nach dem so genannten Abflussprinzip ab, haben Mieter Anspruch darauf, dass sie eine neue Abrechnung erhalten. Hierbei geht es aber lediglich um die Frage, wie der Vermieter die Höhe der Heizkosten feststellt, die er dann in einem zweiten Schritt auf die Mieter des Hauses verbrauchsabhängig verteilt. Dieser zweite Schritt, die verbrauchsabhängige Abrechnung anhand von Heizkostenverteilern in den Mieterwohnungen, stand gar nicht zur Debatte. Hier ändert sich nichts.

Es ging nur um die Frage, ob die eigentlichen Heizkosten, die zur Verteilung kommen, nach dem so genannten Leistungsprinzip festgelegt werden müssen. Das ist der Normalfall. Hier rechnet der Vermieter in die Heizkosten all das ein, was in der Abrechnungsperiode ins Haus geliefert und ihm in Rechnung gestellt worden ist.
Bei dem so genannten Abflussprinzip rechnet der Vermieter in die Heizkosten aber nur seine Abschlagszahlungen beispielsweise an seinen Fernwärme- oder Gaslieferanten ein. Das hat mit den tatsächlichen, in der Abrechnungsperiode entstandenen Kosten aber nichts zu tun und ist deshalb unzulässig.

Das vollständige Interview kann im Heizungsfinder-Blog nachgelesen werden.