Das Mieterproblem beim Contracting

Der Deutsche Mieterbund und die Wohnungswirtschaft arbeiten im Auftrag der Bundesregierung zur Zeit an Lösungsmöglichkeiten zur Mietrechtsproblematik für Contracting Maßnahmen. Ulrich Ropertz Pressesprecher des Deutschen Mieterbundes sagte am 30.1.2008: „Da wo wir bisher Contracting in den Wohnungsbeständen haben, stellen wir fest, dass es eine deutliche Preiserhöhung für den Mieter bedeutet.“ (Quelle: Artikel „Mieterbund gegen Mietrechtsänderung für Heizungsmodernisierung“ vom 31.1.2008 unter www.verivox.de).

Der Verband für Wärmelieferung e. V. kann sich dieser pauschalen Aussage nicht anschließen. Dass sich der Deutsche Mieterbund mit Problemfällen beschäftigt, liegt in der Natur seiner Aufgabe. Es kommt immer auf das Projekt an. Eine deutliche Mehrheit von Contractingprojekten zeigt, dass durch Contracting die Kosten gleich bleiben oder sogar geringer werden und sich der CO2-Ausstoss in jedem Fall erheblich verringert.

Beispiele für kosteneinsparende Contractingprojekte sind auf der Internetseite www.energiecontracting.de unter der Rubrik „Praxis“ unter „Projekte/Objekte“ zu finden.

Das Problem für den Mieterbund wird bei Wikipedia unter Wärme-Contracting gut beschrieben:

Wärmecontracting ist eine seit den 90er Jahren vor allem in Deutschland von Hauseigentümern und Vermietern immer häufiger in Anspruch genommene Dienstleistung, welche in der Regel von mittelständischen Heizungsbauunternehmen sowie öffentlichen und privaten Energielieferanten angeboten wird. Kern des Geschäfts (englisch contract) ist die Auslagerung der Investitionen für die erstmalige Errichtung oder Modernisierung von zentralen Heizanlagen vom Gebäudeeigentümer an den Contractor. Der Hauseigentümer räumt dem Contractor in einem Wärmelieferungsvertrag mit langer Laufzeit (10-15 Jahre) das exklusive Recht ein, seine Mieter bzw. die Liegenschaft mit Heizwärme und gegebenenfalls Warmwasser aus einer Zentralheizung zu versorgen. Der Wärmelieferant (Contractor) ist durch die langen Laufzeiten in der Lage, seine Investitionen in die Heizungsanlagen auf 10 bis 15 Jahresraten umzulegen. Da gleichzeitig mit den neuen, modernen Heizanlagen wegen der oft guten Wirkungsgrade viel Energie gespart wird, fällt der auf Jahre verteilte, im Rahmen der jährlichen Heizkostenabrechnung in Rechnung gestellte „Investitionskosten-Zuschlag“ den meisten Mietern bei einer Plausibilitätsprüfung der Heizkostenhöhe nicht sofort auf.

Tausende Vermieter haben in den letzten Jahren von dieser neuen Dienstleistung Gebrauch gemacht, unter anderem auch deswegen, weil sich auf diesem Weg das Nutzer-Investor-Dilemma vermeiden lässt. Der Wärmecontracting-Markt hat in Deutschland ein Umsatzvolumen von ca. 1 Mrd. € pro Jahr erreicht. Kritisch ist diese Dienstleistung immer dann zu betrachten, wenn den Mietern im Rahmen der Nettokaltmiete oder über einen der Nettokaltmiete aufgeschlagenen Modernisierungszuschlag bereits die Investitionen für die Heizungsanlage anteilig aufgeschlagen wurden, die gleichen Kosten vom Contractor mit Genehmigung des Vermieters den Mietern aber auf 15 Jahre verteilt im Rahmen der Heizkostenabrechnung ein zweites Mal in Rechnung gestellt werden. Im Rahmen der Mietrechtsreform 2001 vermied der Gesetzgeber eine gesetzliche Regelung, so dass Wärmecontracting momentan in einer rechtlichen Grauzone existiert und höchst umstritten ist. Sowohl Mieterschutzverbände als auch die Contractingbranche selbst erhoffen sich von einer höchstrichterlichen Entscheidung durch den BGH rechtliche Klarheit.

Bei Wikipedia wird auch von einigen Gerichtsurteilen berichtet. In diesen Fällen wurden dem Mieter die Investitionen für die Heizung doppelt berechnet und alle Fälle wurden zugunsten der Mieter entschieden. Wie häufig solche Fälle vorkommen, vermag ich nicht zu beurteilen, aber die Rechtslage ist eindeutig auf Seiten der Mieter – was prinzipiell auch sinnvoll ist. Und :

In der Rechtsprechung zeichnet sich die Tendenz ab, dass der Vermieter zwar ohne Zustimmung der Mieter von der so genannten Eigenversorgung mit Heizwärme (Heizpflicht) zum Wärmecontracting (Versorgung durch Dritten) wechseln darf, aber nur mit Zustimmung des Mieters die vollen (in der Regel um die Investitionen und Unternehmensgewinne höheren) Heizkosten auf den Mieter abwälzen darf.

Von einer solchen Zustimmung ist Mietern daher abzuraten, wenn der Vermieter nicht zugleich die Nettokaltmiete (Grundmiete) um jenen Betrag gesenkt senken möchte, der bislang von Ihm für die Vorhaltung der Heizanlage in der Nettokaltmiete kalkuliert und durch Wärmecontracting eindeutig in die Mietnebenkosten verlagert wurde. Nur so kann eine unbillige Doppelbelastung des Mieters vermieden werden.

Darüber hinaus muss eine gesetzliche Regelung sicherstellen, dass Transparenz im Vertragsverhältnis sichergestellt wird und es für die Contractoren schon aus eigenem Antrieb – zur Kosteneinsparung bei der Erzeugung der Wärme – sinnvoll wird, tatsächlich in die Modernisierung der Wärmeerzeugungstechnik zu investieren. Denn bei Weiterbetrieb veralteter Anlagen macht der Contractor Gewinn, und erhält dennoch die gleichen Zahlungen für Investitionen.

Puh, eigentlich ein Artikel für einen Rechtsanwalt. Ich hoffe, dass ich alles richtig dargestellt habe.