Sanierungspflicht für Gewerbeimmobilien: Was Eigentümer jetzt wissen müssen

Auf ältere Gewerbeimmobilien kann demnächst eine Sanierungspflicht zukommen, sollten sie zu den Gebäuden mit der schlechtesten Energieeffizienz gehören. Die EU-Gebäudeeffizienzrichtlinie EPBD fordert für die rund 21 Millionen Nichtwohngebäude in Deutschland bald eine bessere Energieeffizienz. Hinzu kommen Anforderungen an die Gebäudetechnik, eine Solarpflicht und die Nachrüstung der Infrastruktur für Elektrofahrzeuge. In diesem Beitrag stelle ich die Vorgaben vor und zeige, was gewerbliche Eigentümer jetzt tun sollten. 

EU-Gebäuderichtlinie EPBD

Die EU-Gebäudeeffizienzrichtlinie (Energy Performance of Buildings Directive EPBD) oder auf Deutsch die “Europäische Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden” ist am 28.05.2024 europaweit in Kraft getreten. Bis Ende Mai 2026 müssen die Vorgaben in nationales Recht umgesetzt werden.

Die Koalitionsfraktionen der Bundesregierung haben sich in einem Eckpunktepapier Ende Februar 2026 zur 1:1-Umsetzung der europäischen Richtlinie bekannt. Vorhandene Spielräume wollen sie allerdings ausnutzen. Ein Entwurf der genauen Regelungen soll Anfang April veröffentlicht werden.

Sanierungspflicht für Gewerbeimmobilien

Für Nichtwohngebäude führt die EU-Richtlinie in Artikel 9 schrittweise Mindeststandards für die Energieeffizienz ein. Ihr Primärenergie- oder Endenergieverbrauch darf 2030 und 2033 jeweils einen festgelegten Schwellenwert nicht überschreiten. Diese Schwellenwerte legen die Mitgliedstaaten fest. Dabei können sie einen Wert für den gesamten Gebäudebestand oder mehrere Werte für verschiedene Gebäudetypen und -kategorien bestimmen.  

Die Sanierungspflicht gilt für Gewerbeimmobilien, die oberhalb der Schwellenwerte liegen:

• Ab 2030 muss ihr Primärenergie- oder Endenergieverbrauch unter dem Schwellenwert von 16 % liegen.
• Ab 2033 muss ihr Primärenergie- oder Endenergieverbrauch unter dem Schwellenwert von 26 % liegen.

Diese Schwellenwerte sind Mindeststandards für die Energieeffizienz und werden auch als MEPS (Minimum Energy Performance Standards) bezeichnet. Für Gewerbeimmobilien mit der schlechtesten Energiebilanz (“Worst Performing Buildings”) gilt die Sanierungspflicht. Eine mögliche Einteilung der Gebäude könnte für die unterschiedlichen Gebäudearten anhand der Energieausweise erfolgen, die seit 2009 für bestehende Nichtwohngebäude bei Verkauf oder Vermietung Pflicht sind.

Für Gewerbeimmobilien mit einer Energieeffizienzklasse G oder H ist es sehr wahrscheinlich, dass sie ab 2030 unter die Sanierungspflicht fallen.

Die Bundesregierung kann in der nationalen Umsetzung für unterschiedliche Gebäudekategorien jeweils eigene Schwellenwerte festlegen. Dadurch müssen eventuell bei  gemischten Portfolios unterschiedliche Anforderungen betrachtet werden.

Energieeffizienz der Haustechnik

Die Pflicht zum Einbau eines Gebäudeautomationssystems für Nichtwohngebäude mit Heizanlagen, Klimaanlagen, kombinierten Raumheizungs- und Lüftungsanlagen oder kombinierten Klima- und Lüftungsanlagen mit einer Nennleistung von mehr als 290 kW ist bereits im Gebäudeenergiegesetz (GEG) enthalten. Aufgabe dieses Systems ist, den Energieverbrauch zu überwachen, zu analysieren und anzupassen. Es soll Effizienzverluste der Gebäudetechnik erkennen und zuständige Personen über Potenziale zur Verbesserung informieren.

Diese Automationssysteme sind seit dem 01.01.2025 verpflichtend. Ab dem 01.01.2030 werden Gebäudeautomationssysteme in Gebäuden in einer Leistung der genannten Anlagen von mehr als 70 kW verpflichtend. Darüber hinaus sollen sie mit den bereits vorhandenen technischen Systemen kommunizieren und ab dem 30.05.2026 auch die Raumklima-Qualität überwachen können.

Nichtwohngebäude mit einer Nennleistung von mehr als 290 kW der genannten technischen Anlagen müssen ab dem 01.01.2028 mit einer automatischen Beleuchtungssteuerung ausgestattet sein. Für Gebäude, deren Anlagen eine Leistung von mehr als 70 kW haben, gilt diese Anforderung ab dem 01.01.2030. Die Steuerungen müssen angemessen zoniert sein und über eine Belegungserkennung verfügen.

Ebenfalls bereits im GEG enthalten ist die energetische Inspektion der Heizungsanlagen, Lüftungsanlagen, Klimaanlagen und Kombinationen daraus. Diese sollen laut EPBD bei einer aufsummierten Nennleistung von 70 kW mindestens alle fünf Jahre durchgeführt werden. Übersteigt die Nennleistung der Anlagen 290 kW, verkürzt sich das Inspektionsintervall auf drei Jahre.

Solarpflicht

In einigen Bundesländern gilt bereits eine Pflicht zur Nutzung der Solarenergie. Sie betrifft auch bestehende Gebäude, sofern sie umfangreich renoviert werden oder wenn die Dachfläche saniert wird. Die EPBD fordert, dass die Mitgliedstaaten eine Solarpflicht für bestehende Nichtwohngebäude mit einer Nutzfläche von mehr als 500 Quadratmetern einführen. Ab 2028 sollen bei größeren Renovierungen, Maßnahmen, die eine Baugenehmigung erfordern, Arbeiten auf dem Dach oder Installationen einer gebäudetechnischen Anlage Solaranlagen errichtet werden. Die bisher gültige Solarpflicht in den Bundesländern gilt teilweise auch für die angrenzenden Parkplätze. 

Nachhaltige Mobilität

Neben der Energieeffizienz der Gebäude und technischen Anlagen setzt die EPBD auch Anforderungen an die Infrastruktur für eine nachhaltige Mobilität. Bei Nichtwohngebäuden, die mehr als fünf Autostellplätze haben und einer größeren Renovierung unterzogen werden, sollen die Mitgliedstaaten dafür sorgen, dass:

• für mindestens jeden fünften Stellplatz ein Ladepunkt für Elektrofahrzeuge errichtet wird,
• für mindestens jeden zweiten Stellplatz die Leitungsinfrastruktur für Ladepunkte verlegt wird und 
• Fahrradstellplätze bereitgestellt werden.

Ferner sollen nach den nationalen Regelungen bis zum 01.01.2027 alle Nichtwohngebäude mit mehr als 20 Stellplätzen:

• für jeweils 10 Stellplätze einen Ladepunkt errichten oder die Leitungsinfrastruktur für mindestens 50 % der Stellplätze ermöglichen und
• Fahrradstellplätze für mindestens 10 % der Nutzungskapazität bereitstellen, 

Was gewerbliche Eigentümer jetzt tun sollten

Wer sich noch nicht mit der Effizienz seines Gebäudebestandes beschäftigt hat, sollte dies jetzt nachholen. Die wichtigsten Aufgaben:

1. Energieausweise der Gebäude prüfen: Die aktuelle Effizienzklasse auf dem Energieausweis gibt einen Hinweis darauf, ob das Gebäude saniert werden muss.
2. Technische Daten erfassen: Die Nennleistung der Heizungs-, Lüftungs- und Klimaanlagen ist maßgeblich für Pflichten zur Einrichtung einer Gebäudeautomation, einer automatischen Beleuchtungssteuerung und zur regelmäßigen energetischen Inspektion. Facility-Manager sollten jetzt die technischen Daten ihrer Anlagen dokumentieren. 
3. Nutzflächen und Stellplätze erfassen: Können Ladeinfrastruktur und Fahrradstellplätze zur Pflicht werden?
4. Sanierungsbedarf prüfen: Welche Gebäude oder -teile müssen ohnehin modernisiert/saniert werden und können in diesem Schritt zusätzlich einen Beitrag zur Energieeffizienz leisten? 
5. Sanierungsfahrpläne erstellen: Bestandsaufnahme der Gebäude mit konkreten Modernisierungsmaßnahmen und Zeitplan aufstellen. 

Was passiert, wenn die Sanierungspflichten für Gewerbeimmobilien nicht eingehalten werden? Sie müssen mit Bußgeldern rechnen, wenn die Gebäude die Effizienzanforderungen nicht einhalten. Aber wirtschaftlich schwerwiegender können Wertverlust und Probleme bei der Vermietbarkeit werden. Eine schlechte Energiebilanz führt zu höheren Nebenkosten und entspricht nicht den Anforderungen institutioneller Anleger, Stichwort ESG-Kriterien.

Fazit

Früh handeln lohnt sich, denn der zeitliche Rahmen zwischen der Umsetzung der EPBD in nationales Recht und dem Zeitpunkt der Sanierungspflicht beträgt nicht einmal vier Jahre. Bei üblichen Planungs- und Bauzeiträumen von 2 bis 3 Jahren bleibt für viele Eigentümer kaum Spielraum. Auch wenn es in der nationalen Umsetzung mit Sicherheit Ausnahmen für die MEPS geben wird, sollte man sich nicht darauf verlassen. 

Unabhängig von den regulatorischen Anforderungen kann es wichtig sein, sich mit dem Energieverbrauch des eigenen Gebäudebestandes auseinanderzusetzen und Einsparmöglichkeiten zu prüfen. Eine hohe Energieeffizienz erhöht den Wert und schützt vor steigenden Energiepreisen. 

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