Kommunale Wärmeplanung: Bringt sie wirklich Planungssicherheit für Gebäudeeigentümer?

Die kommunale Wärmeplanung soll Planungssicherheit für Gebäudeeigentümer bringen. Dieser Eindruck wird erweckt, wenn man sich oberflächlich mit der Wärmeplanung beschäftigt oder Medienberichte liest. Eigentümer, dessen Immobilie in einem voraussichtlichen Wärmenetzgebiet liegt, rechnen mit dem Anschluss an ein Wärmenetz. In einem Gebiet mit dezentraler Versorgung muss sich jeder Eigentümer selbst um die Heizung kümmern. Klingt nach Planungssicherheit. Ganz so einfach ist es in der Praxis nicht. Warum zeige ich in diesem Beitrag.

Gebäudeeigentümer wollen wissen, welche Heizung sie in Zukunft einbauen dürfen und welche Technologie vor Ort angeboten wird. Rechtliche Anforderungen stehen derzeit im Gebäudeenergiegesetz (GEG), künftig im geplanten Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG). Aktuell (Januar 2026) regelt § 71 Absatz 8 GEG, ab wann die gesetzlichen Anforderungen für einen Heizungstausch in Kraft treten.

Hinzu kommt noch die Planung der Stadt oder Gemeinde zur lokalen Wärmeversorgung. Doch das reine Dokument der Wärmeplanung hilft Eigentümern nicht weiter, es ist lediglich ein unverbindliches strategisches Planungsinstrument zur Erreichung einer klimaneutralen Wärmeversorgung. Für die Bürgerinnen und Bürger heißt das: Es hängt davon ab, was Stadt oder Gemeinde aus dieser Strategie machen. 

Rechtliche Einordnung der Wärmeplanung 

Stand Januar 2026 ist die rechtliche Situation relativ klar. In Großstädten mit mehr als 100.000 Einwohnern müssen Eigentümer beim Austausch einer Heizung nach dem 30.06.2026 die Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) einhalten. In allen anderen Städten oder Gemeinden gelten diese Anforderungen nach dem 30. Juni 2028. Die Vorgabe des GEG: mindestens 65 % erneuerbare Energien. 

Aus der Wärmeplanung ergibt sich kein Rechtsanspruch, einem Wärmeversorgungsgebiet zugeteilt zu werden. Es besteht auch keine Pflicht, eine Wärmeversorgungsart tatsächlich bereitzustellen oder zu nutzen (WPG § 18, Absatz 3).

Eine Wärmeplanung, die vor dem Stichtag fertig und vom Gemeinde- oder Stadtrat beschlossen ist, löst diese Anforderung nicht aus. Sie wird erst verbindlich, wenn eine Entscheidung über die Ausweisung als “Gebiet zum Neu- oder Ausbau eines Wärmenetzes” getroffen wird.

Auch aus der Ausweisung eines Gebietes zum Neubau oder Ausbau eines Wärmenetzes ergibt sich keine Verpflichtung, eine bestimmte Art der Wärmeversorgung zu nutzen oder Infrastruktur zu errichten, auszubauen oder zu betreiben. (WPG § 27, Absatz 2)

Mit der Wärmeplanung erhalten Eigentümer ein politisches Signal, in welche Richtung die kommunalen Planungen gehen, und können sich bei ihrer Investitionsentscheidung daran orientieren. Eine Verpflichtung für oder gegen einzelne Heizsysteme ergibt sich aus der Wärmeplanung nicht.

Praktische Einordnung 

In der Praxis sieht die Situation für Gebäudeeigentümer schon schwieriger aus. Die Wärmeplanung ist lediglich ein strategisches Planungsinstrument. Was die Stadt oder Gemeinde aus der Wärmeplanung macht, ist ihre Sache. 

Liegt die Immobilie in einem Wärmenetzgebiet, bedeutet das nicht, dass in diesem Gebiet ein Wärmenetz tatsächlich aus- oder neu gebaut wird. Auch wenn ein Netz kommen sollte, können bis zur Realisierung noch einige Jahre vergehen. Die Stadt beauftragt erst die Erstellung einer Machbarkeitsstudie, dann muss das Netz geplant und ein Betreiber gefunden werden. Es kann aber auch sein, dass das betroffene Gebiet in der Prioritätenliste weit hinten liegt oder sich kein Betreiber für einen wirtschaftlichen Betrieb findet. Eigentümer haben nur dann Planungssicherheit, wenn ihr Gebäude in einem Gebiet liegt, das auf der Maßnahmenliste weit oben steht und idealerweise die Stadtwerke als Betreiber feststehen.

In einem dezentralen Versorgungsgebiet ist die Situation eigentlich klar: Die Eigentümer müssen sich selbst um eine Heizung kümmern, die alle Anforderungen einhält. In diesen Gebieten kann man daher von Planungssicherheit sprechen. Aber auch hier kann es sein, dass sich eine private Initiative bildet und ein kaltes Nahwärmenetz oder eine andere Form der gemeinschaftlichen Wärmeversorgung baut.

Prüfgebiete enthalten in ihrem Namen schon die Unsicherheit. Hier fehlen vielleicht noch Daten oder die Entscheidung für eine Versorgungsart ist von Faktoren abhängig, die zum Zeitpunkt der Planerstellung noch nicht entschieden sind.

Ein zuverlässiges Signal sind Entscheidungen für einzelne Versorgungsarten nicht, denn die Planung und der Bau eines Wärmenetzes können sich über viele Jahre hinziehen. In der praktischen Umsetzung sind zahlreiche Unsicherheiten enthalten. Lediglich in der dezentralen Versorgung wissen Eigentümer, dass sie sich eigenständig um ihre Heizung kümmern müssen.

Die Kommune entscheidet

Die kommunale Wärmeplanung ist also eher ein Fahrplan für die Kommune, wie sie die lokale Wärmeversorgung auf den Weg zur Klimaneutralität bringen kann. Was sie daraus macht, bleibt jeder Stadt und Gemeinde selbst überlassen.

Für Gebäudeeigentümer ist daher die Kommunikation der Kommune wichtig. So erfahren sie von den Zielen der Verwaltung, welche Rolle Wärmenetze spielen sollen, welche Maßnahmen geplant sind und welche Gebiete als Entwicklungsschwerpunkte gelten sollen. 

Eine gute Kommunikation bringt Vorteile und kann für Investitionsentscheidungen hilfreich sein.

Grenzen der Planungssicherheit

Es gibt aber auch Grenzen, denn Wärmepläne beruhen auf Annahmen und Szenarien, die sich im Laufe der Zeit verändern können. Technologische, wirtschaftliche oder rechtliche Rahmenbedingungen ändern sich oder entwickeln sich weiter. Vor allem der Aus- und Neubau der Wärmenetzehängt von staatlicher Förderung ab, die sich ändern oder ganz wegfallen kann. Die Umsetzung der Wärmeplanung beruht zudem auf Investitionsentscheidungen Dritter (z. B. Netzbetreiber). Damit ändern sich die Voraussetzungen für die Planung und die Sicherheit kann eventuell nicht mehr vorhanden sein. 

Was bedeutet das für Eigentümer?

Die kommunale Wärmeplanung kann für Transparenz und Sicherheit sorgen, ohne Eigentümer zu Entscheidungen oder Handlungen zu verpflichten. Sie stellt daher ein wichtiges Instrument zur Orientierung dar, das Investitionsentscheidungen erleichtern kann.

Planungssicherheit erhalten Gebäudeeigentümer durch die Wärmeplanung nur, wenn die Kommune transparent und offen ihre Ziele und Planungen kommuniziert. Dann haben sie die Chance, sich auf weitere Planungen und Maßnahmen einzustellen und können diese für ihre eigenen Investitionen berücksichtigen.

Wie sehen Sie den Aspekt der Planungssicherheit für Immobilieneigentümer durch die kommunale Wärmeplanung?

Weitere Kommentare und Einordnungen zur Wärmeplanung lesen Sie jede Woche im Infobrief Kommunale Wärmeplanung, diesen erhalten Sie als Newsletter oder bei LinkedIn. Ausführliche Erläuterungen schreibe ich auch gerne im Auftrag Ihres Unternehmens.